事项：

    　　公司2026 上半年实现营业总收入11.05 亿元，同比下降47.47%，归母净利润5.11 亿元，同比下降13.67%。

    　　评论：

    　　2026 年上半年营收与利润承压，毛利率水平提升0.87pcts。1）2026 年上半年，营业收入11.05 亿元，同比下降47.47%，归母净利润5.11 亿元，同比下降13.67%。

    　　其中园区开发运营收入6.56 亿元，其中公司提供服务的收入2.60 亿元，租赁业务收入3.97 亿元；绿色公用业务收入3.81 亿元，其他业务收入0.67 亿元；营业收入主要系本期园区开发运营业务减少所致；2）2026 年上半年公司毛利率45.33%，较2025 年上半年上升0.87pcts，园区开发运营业务/绿色公用业务/其他业务的毛利率分别为54.76%/29.59%/42.58%，较2025 年上半年同期同比上升5.96pcts/上升4.77pcts/下降0.83pcts。

    　　一体两翼发展格局不断强化。1）园区开发运营主体业务方面，中新智地累计落地区中园建筑面积约150 万平方米，陆续交付区中园项目59.3 万平方米。2026年上半年，公司聚焦园区现代产业体系，新增内外资注册项目61 个，注册资本超22.6 亿元，中新智地上半年引进18 家企业，围绕具身智能产业招引已落地签约项目16 家，区中园开发运营综合能力不断提升。2）产业投资业务方面，截至2026 年上半年，基金参投领域公司已累计认缴投资外部市场化基金55 支，认缴总金额超45 亿元。上半年基金新推荐有效招商项目源30 个，新增落地项目9 个；科创直投领域合计投资金额7.12 亿元，拉动总投资约139.4 亿元。3）绿色发展方面，集团中新绿能、中新春兴累计并网约700MW，2026 年上半年绿色减排方面中新联科处理工业废水79 万吨，同比增长 35%。

    　　资金流动性基本稳定，现金流净额减少系运营业务回款节奏较晚导致。1）截至2026 上半年，公司货币资金余额33.56 亿元，较2025 年末减少3.22%，资金流动性基本稳定；2026 年上半年公司经营性现金流净额5.05 亿元，同比减少32.67%，主要是本期园区开发运营业务回款较上年同期减少所致。2）截至2026年上半年，公司资产负债率43.54%，较年初下降0.98pcts；公司有息负债规模余额41.58 亿元，较年初增加1.32 亿元，一年内到期有息债务占整体的51.9%。

    　　投资建议：公司作为中新合资的苏州工业园区开发主体，公司招商引资能力强，产业园区位好，积极转型园区运营、绿色公用等业务，逐步增强业务稳定性。

    　　土地出让具有不确定性，我们预测中新集团2026-2028 年EPS 分别为0.67、0.71、0.77 元，参考行业可比公司估值，考虑到公司在管产业园运营业务及绿色发展业务均稳定增长，给予公司2026 年16 倍PE，目标价为10.80 元，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：行业继续大幅下行；不同园区招商引资竞争加剧；产业投资风险