营收利润下降，利润主要依赖产业投资，维持“买入”评级中新集团发布2026 半年报，受土地开发收入下滑影响，公司上半年业绩承压。

    　　公司园区运营质量提升，新兴业务有望增厚业绩，我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润分别为10.9、11.5、12.2 亿元，EPS 分别为0.73、0.76、0.81 元，当前股价对应PE 分别为10.7、10.1、9.5 倍，维持“买入”评级。

    　　收入大幅下滑，利润韧性依赖产业投资

    　　公司2026H1 实现营业收入11.05 亿元，同比-47.5%；归母净利润5.11 亿元，同比-13.7%；扣非归母净利润3.93 亿元，同比-28.0%；经营性净现金流5.05 亿元，同比-32.7%；毛利率45.33%，同比+0.87pct。营收腰斩主因园区开发运营收入大幅收缩，上半年向苏州工业园区管委会收取的园区开发运营收入仅1.0 亿元（2025H1 为10.2 亿元）。利润降幅远小于营收降幅，主要靠：（1）公允价值变动收益3.37 亿元（2025H1 为0.56 亿元）；（2）投资收益2.73 亿元（2025H1 为1.49 亿元）；（3）非流动性资产处置损益1.58 亿元。

    　　区中园出租率分化，具身智能载体加速落地

    　　分业务看，2026H1 园区开发运营收入6.56 亿元，利润3.37 亿元；绿色公用业务收入3.81 亿元，利润1.05 亿元。产城融合园方面，公司开发运营面积超250 平方公里，上半年新增内外资注册项目61 个、注册资本超22.6 亿元。区中园方面，嘉善智慧园一期和苏锡通智能制造产业园一期约20 万方投运后出租率分别约90%和77%，苏州工业园区内项目仍保持91%高出租率，但外部新拓项目去化承压。公司上半年已落地签约具身智能项目16 家，“载体+基金+生态”模式初现。

    　　两翼平稳推进，产业投资成利润核心支柱

    　　（1）绿色发展：截至6 月底，中新绿能、中新春兴累计并网约700MW，上半年中新联科处理工业废水79 万吨，同比+35%。（2）产业投资：累计认缴外部市场化基金55 支，认缴总额超45 亿元；累计直投科技项目49 个，合计投资7.12 亿元。上半年追投国顺激光、松应科技，新增瞬恒智能、数预智能，并出资1.5 亿元参与元生创投四期基金。

    　　风险提示：市场竞争加剧、产业投资风险、新能源业务拓展不及预期。