事件：2026 年8 月26 日，公司发布2026 年中报，1H2026 公司实现营业收入176.4 亿元，同比下降20.2%，实现归母净利润8.5 亿元，同比下降5.1%。

    　　受开发业务影响收入下降，毛利率逐步修复：1H2026 公司营业收入同比下降20.2%，分业务类型来看，公司房地产开发销售、物业出租及管理业务收入同比分别-30.4%、+2.1%至105.6 亿元、65.6 亿元。利润方面，1H2026 公司综合毛利率同比提升6.3pct 至33.1%，其中房地产开发销售、物业出租及管理业务毛利率同比分别+1.9pct、-0.1pct 至9.9%、71.2%。

    　　商业运营能力持续强化，客流量及销售额稳步增长：截至2026 年6 月底，公司已布局212 个吾悦广场，其中已开业吾悦广场达181 个，开业面积1675 万平方米，出租率达98.4%。1H2026 公司运营的吾悦广场总客流量达10.3亿人次，同比增长8.7%；总销售额（不含车辆销售）520 亿元，同比增长1.0%。

    　　开发业务逐步收缩，加强销售回款管控：1H2026 公司实现销售面积102.5万平方米，同比下降23.2%，实现销售额63.6 亿元，同比下降38.5%。公司持续加强回款管控，1H2026 资金回笼75.3 亿元，全口径资金回笼率达118.5%。

    　　经营活动现金流大幅增长，多架构REITs 有望打通资管循环路径：

    　　1H2026 公司实现经营性现金流净额8.3 亿元，同比增长188.4%。1H2026 公司成功完成商业不动产REITs 申报；成功完成全国首单消费类机构间REITs扩募发行。

    　　投资建议：我们认为公司作为A 股稀缺的商业地产标的，随着商业运营能力持续提升、商管业务稳健发展，以及债务压力逐步缓解，公司有望迎来价值重塑。预计公司2026-2028 年归母净利润分别为8.1 亿元、11.5 亿元、16.2 亿元，对应PE 分别为33.6x、23.5x、16.7x。维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产行业持续承压；消费市场表现不及预期；偿债风险。