产城为基、投资为翼，科技布局步入收获期，维持“买入”评级苏州高新发布2026 年中报，公司上半年营收下降，投资收益支撑利润高增，销售拿地规模下降，转型拐点已至，但旧业务出清尚未结束。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为2.0、2.6、3.0 亿元，对应EPS 为0.17、0.23、0.26 元，当前股价对应PE 为39.9、30.6、26.8 倍，随着产业投资进入收获期、新业务板块逐步放量，盈利结构有望边际改善，维持“买入”评级。

    　　投资收益驱动利润高增，扣非扭亏标志转型拐点公司2026H1 实现营收22.54 亿元，同比-15.2%，延续地产结转收缩趋势；归母净利润6.10 亿元，同比+247.6%，扣非归母3.25 亿元（2025H1 为-0.37 亿），盈利质量出现实质性改善，核心驱动力来自投资收益13.15 亿元，同比+316.2%，其中权益法核算的四家联营/参股公司贡献4.96 亿元，联讯仪器上市确认收益5.96 亿元。公司上半年毛利率13.0%，同比+2.0pct，主因低毛利地产业务占比下降；资产减值损失-4.82 亿元，全部为房地产项目存货跌价。

    　　地产销售规模下滑，上半年无拿地开工

    　　公司2026H1 合同销售额5.77 亿元，同比-61.8%，权益销售4.02 亿元，同比-67.4%，销售面积2.97 万㎡，同比-51.5%。公司上半年无新增土储、无新开工，仅竣工30.44 万㎡，战略重点为加速存量去化与盘活。非房板块方面，绿色低碳公司营收0.95 亿元，发电量同比+54%；东菱振动营收2.28 亿元，环保集团营收2.19亿元；旅游集团营收5.55 亿元、净亏损1.54 亿元，传统产城板块仍在拖累。

    　　产业投资进入收获期，融资成本2.65%创新低截至上半年末，公司产业投资存量规模64.49 亿元，自营及参股基金13 只、撬动总规模109.69 亿元。上半年出资3.52 亿增持江苏国信至8.77%，海光芯正港交所上市，思必驰科创板获受理，艾棣维欣启动辅导，退出通道持续拓宽。截至上半年末，公司有息负债417.80 亿元，较年初-5.1%，其中银行贷款占比68%，短债占比10.6%，融资成本2.65%，较年初-8BP。

    　　风险提示：苏州销售市场持续下行、投资收益不及预期、地产主业继续收缩。