本报告导读：

    　　公司以商业地产租赁和物业服务为经营底盘，2025 年以来围绕半导体和AI 基础设施方向推进硬科技投资。兴华芯切入半导体光罩制造，稳扬精密聚焦液冷散热组件，公司转型路径逐步清晰。

    　　投资要点：

    　　投资建议：首 次覆盖，给予“增持”评级。公司以商业地产租赁和物业服务为经营底盘，2025 年以来加快向“稳健资产运营+高端硬科技产业投资与运营”转型。我们预计公司2026-2028 年营业收入分别为2.38/6.16/11.16 亿元，归母净利润分别为0.58/1.68/3.22 亿元，EPS分别为0.28/0.81/1.56 元。我们采用PE 估值法，给予公司2027 年50 倍PE，合理估值为83.95 亿元人民币，对应目标价40.70 元。

    　　资产运营托底，转型基础较稳。2025 年公司实现营业收入1.03 亿元，同比下降24.48%；归母净利润0.24 亿元，同比下降74.64%，主要受2024 年征收补偿收益高基数影响；扣非归母净利润0.18 亿元，同比增长2.13%。公司收缩低毛利装修业务，房产租赁和物业管理保持稳健运营，截至2025 年末货币资金、结构性存款和大额存单合计12.57 亿元，无有息负债，为后续硬科技投资提供资金支撑。

    　　光罩投资落地，半导体材料形成抓手。公司以1.839 亿元受让兴华芯7.43%股权，切入半导体光罩制造环节。光罩是光刻工艺中的图形母版，精度直接影响芯片制程和良率，属于技术壁垒较高的前道材料。当前兴华芯已完成工商变更，公司享有股东权利，后续重点在于产能爬坡、高阶产品突破及客户验证。考虑兴华芯仍处成长阶段，短期不宜按并表业务外推，但其所处环节具备较强半导体国产化属性，有望提升公司硬科技投资辨识度。

    　　稳扬已有兑现，液冷布局更近算力需求，同时存储业务开始贡献增量。公司以0.90 亿元受让稳扬精密18.18%股权，标的产品覆盖CPU/GPU 液冷冷板、高速内存液冷冷板、液冷歧管、机架级歧管、金属波纹管和冷板回路等组件。2025 年稳扬精密实现收入2.25 亿元，同比增长377.04%；净利润0.48 亿元，同比增长315.77%，已具备一定经营兑现。随着AI 服务器功耗和机柜功率密度提升，液冷在数据中心中的渗透有望继续提升，稳扬精密若持续跟随核心客户扩产，将成为公司硬科技投资弹性的重要来源。

    　　风险提示：科技投资收益不及预期；业务拓展不及预期。