【事项】

    2026 年7 月14 日，金地集团发布2026 年半年度业绩预告。2026 年上半年，公司归母净利润口径下预计亏损24~29 亿元，较2025 年上半年减亏8~13 亿元；扣非净利润口径下预计亏损28~33 亿元，较2025 年上半年减亏3~7 亿元。

    据业绩预告，公司预计本期业绩亏损的主要原因系：（1）公司近年销售规模下降，本期可结转面积较上期减少，营业收入较上期下滑。（2）公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本，公司基于谨慎性原则计提了资产减值损失。

    　　【评论】

    2026Q2 公司亏损规模有望出现边际收窄，压力最大的时候或已过去。

    　　以预告中位数计算，2026 年上半年归母净利润减亏11 亿。分季度来看，2026Q1 归母净利润实现亏损7 亿，较2025Q1 略有增亏0.2 亿；2026Q2 归母净利润实现亏损20 亿，较2025Q2 减亏11 亿。

    从基本面验证，公司有望迎来结转毛利率筑底、减值压力边际趋缓双重改善，或已进入业绩修复通道。房地产开发业务的业绩表现由结转毛利率和减值共同决定。（1）结转毛利率方面，2025 年金地集团房地产开发业务毛利率始终稳定在8%左右；2026Q1 虽未公布房地产开发业务毛利率，但公司综合毛利率达16.0%，同比+3.4pct，环比+2.9pct，考虑到2026Q1 公司总营收规模同比增长，业务结构性因素对毛利率的影响较小，因此推测综合毛利率的边际抬升或源于房地产开发业务的毛利率改善。（2）减值方面，金地集团以存量项目去化为主，减值表现和市场房价走势强相关。据国家统计局数据，2026 年2 月以来，上海、广州、深圳二手住宅价格指数环比表现分别连续5、4、4 个月为正，北京二手住宅价格指数也曾在2026 年2 月~5 月连续4 个月为正。随核心城市二手房价逐步回暖，新房市场价格竞争有望趋缓，金地集团减值节奏或趋于缓和。此外，物业出租和物业管理板块相对稳定，受益结转和减值因素的双重改善，公司或已进入业绩修复通道。

    金地集团的拿地能力正在逐步恢复。据公司公告，2026 年上半年，金地集团前后获取三宗地块，对应权益拿地金额6.8 亿元，已超过2025年全年权益拿地金额2.8 亿元。目前，金地集团已无存续债券，随存量项目去化并回款，拿地能力正在逐步恢复，后续有望逐步置换新旧土储，进入地产新周期。

    　　【投资建议】

    　　我们认为金地集团已完成信用债的偿付任务，随存量项目去化并回款，资源或再度向投资端集中。近期金地拿地动作渐多，后续有望逐步置换新旧土储，进入地产新周期。我们预计金地集团2026、2027、2028 年营收分别为263.4、186.3、159.4 亿元，归母净利润分别为-56.7、-15.5、1.6 亿元；对应EPS 分别为-1.25、-0.34、0.03 元，以2026 年7 月28 日收盘价计，PB 分别为0.25、0.26、0.26 倍，首次覆盖，给予“增持”评级。

    　　【风险提示】

    　　审计数据较业绩预告存在偏差的风险。本次业绩预告相关财务数据尚未经注册会计师审计，仅为初步核算数据，具体准确的财务数据以公司正式披露的2026年半年度报告为准，存在审计数据较业绩预告出现偏差的风险。

    　　地产政策变化超预期。2026 年以来，房地产市场多项宽松政策出台，但政策效果及政策连续性仍有待观察，若不及预期将影响市场复苏节奏。

    　　市场修复不及预期。2026 年二季度，核心城市房地产市场有所回暖，但三季度是传统淡季，高频数据能否延续同比修复表现仍有待观察，若复苏不及预期或对公司业绩会造成影响。