【投资要点】

    　　2026 年8 月26 日，公司发布2026 年半年度报告，实现归母净利润19.6 亿元，同比变化-40.84%；实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润18.68 亿元，同比变化-41.26%。

    　　公司2026 年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度收窄，拖累利润的因素或边际弱化。2026 年上半年公司实现归母净利润19.6 亿元，同比变化-40.84%（2025 年半年度同比降幅-55.38%）。分季度来看，公司2026 年第二季度归母净利润10.43 亿元，同比变化-11%，相较于2025 年第二季度同比的-77%呈现出明显的回升态势，拖累公司利润的因素边际弱化，业绩底部预计逐步确认。

    　　公司业绩下滑主要由于房地产项目交付结转规模和结转毛利率下降，公司存货区域布局相对分散，存量历史项目占比偏高，叠加过往存货计提减值整体偏审慎，后续存量资产仍存在减值计提拖累利润的潜在压力，公司利润改善仍需依托土储置换节奏加快，随着 2025 年新拓地块陆续进入结转周期，有望对冲存量项目的潜在盈利压力。从影响利润的因素上看，一方面，公司当前存货分布相对分散，且历史库存项目占比较高，截至2026 年半年度，公司住宅项目分布的92 个城市中，二线、三线及以下城市项目可售面积占比分别为47%、45%；分库龄来看，公司目前存量在售项目中2021 年之前获取可售面积占比约77%，当前结转的项目或仍以历史项目为主，导致结转利润边际承压。另一方面，公司资产减值相对审慎，短期减值压力仍在，公司2024H1/2025H1/2026H1 资产减值损失金额分别为0.06/0.26/0.01 亿元，公司整体存货减值计提偏审慎，后续存量资产或仍存在减值计提拖累利润的潜在压力。

    　　2025 年以来公司投资拿地聚焦核心城市，而2026 年上半年，公司拿地强度进一步延续。2022 年以来公司持续新增项目，累计拿地金额约4900 亿元，其中公司2025 年全年拿地金额约791 亿元，建筑用地面积约457 万方，2026 年上半年公司拿地金额约384 亿元，计容面积约166 万方，其中一、二线城市拿地总金额占比超过94%，进一步聚焦核心一、二线城市，后续随着存量项目逐步去化，叠加新获取项目逐步结转，业绩或将逐步企稳。

    　　不动产经营和综合服务业务稳步经营，持续形成业务协同。公司2026年上半年非房开销售的业务收入约118.29 亿元，同比增加1%，具体来看，（1）不动产经营方面，2026 年上半年公司在营商业经营资产项目累计开业668 万方，包括租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等业态，在管的租赁住房在营规模超过4.1 万间。此外，公司有序推动以保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs 申报发行工作，进一步拓宽公司融资渠道；（2）不动产综合服务方面，保　　利物业实现物业总收入88.3 亿元，归母净利润9.33 亿元，其中，第三方项目物业管理收入32.9 亿元，同比增长18.4%，市场化发展成效显著。

    　　【投资建议】

    　　公司2026 年半年度归母净利润延续下滑，但下滑幅度放缓，拖累利润的因素在逐步弱化，而2025 年以来公司拿地积极度提升，2026 年上半年拿地强度延续，且区域上进一步聚焦核心一、二线城市，后续随着优质项目逐步结转，叠加多元化业务持续形成协同，利润有望企稳。我们略微调整原盈利预测，预计公司2026、2027、2028 年营收分别为2510.58、2155.92、2152.58 亿元，归母净利润分别为17.96、21.95 和26.98 亿元；对应EPS 分别为0.15、0.18、0.23元，以2026 年8 月26 日收盘价计，PB 分别为0.33、0.32、0.32 倍，给予“增持”评级。

    　　【风险提示】

    　　销售不达预期，行业竞争加剧，地产政策超预期。