事件：2026 年8 月26 日，公司发布2026 年半年度报告。

    　　受结转规模和毛利率下降、投资收益减少等影响，上半年业绩承压。2026年上半年公司实现营业收入1028.6 亿元，同比下降12.0%；归母净利润19.59 亿元，同比下降40.8%；扣非归母净利润18.68 亿元，同比下降41.26%。利润降幅大于收入降幅主要由于：（1）结转毛利率下降：上半年毛利率13%，同比下滑2.3pct，其中房地产开发销售业务毛利率12.1%，同比下滑2.7pct；（（2）三费费用率同比提升0.4pct 至6.0%（（其中销售费用率3.1%，同比提升0.5pct）；（3）投资净收益-0.3 亿元，较2025 年同期减少10.1 亿元。

    　　销售规模稳居行业第一，核心城市贡献持续提升。公司2026H1 签约金额1351.06 亿元，同比下降6.93%，销售金额稳居行业第一，且销售降幅优于行业水平；签约面积631.94 万平方米，同比下降11.44%；销售均价21380 元/平方米， 同比增长5.08%，呈（ 量减价升”趋势。销售权益比84%，实现销售回款1110 亿元。上半年核心城市销售贡献达95%（（2025年全年为92%，继续提升），一二线城市占比86%，核心市场贡献突出。

    　　聚焦核心城市逆势补仓，存量盘活同步推进。公司2026H1 新增21 宗地块，总计容建面166 万平方米，同比减少27.2%；总地价384 亿元，同比减少24.6%；权益拿地金额376 亿元，权益比大幅提升至98%；投销比28.4%，同比下降6.6pct，上半年拿地规模收缩。拓展聚焦核心城市，上半年公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。存量盘活方面，上半年公司推动首单商业不动产REITs 的申报与发行，打通持有物业退出通道；通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段实现产成品签约455 亿元，通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76 亿元；通过转经营等方式回收资金约89 亿元。

    　　资产负债结构优化，融资成本持续降低。截至2026H1，公司资产负债率71.79%（较年初下降0.45pct，连续第六年下降）；有息负债3325 亿元，较年初减少 86 亿元；净负债率约 60.4%（（较 2025 年末大幅下降 5.8pct）、扣除预收款后资产负债率64.4%、现金短债比1.92 倍。期末货币资金1338亿元，较去年末上升109 亿元；综合融资成本2.61%，同比再降28BP，融资成本持续降低。公司债务期限结构持续优化，3 年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增负债中67%为三年以上长期债务。此外，上半年公司新申请注册 50 亿定向转债，已于5 月份取得证监会注册批文。

    　　投资建议：公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且拿地聚焦核心城市，土储质量不断优化，我们认为随着拿地毛利率修复，结算利润率有望得到改善。预测公司2026/2027/2028 年营业收入为2732/2470/2254亿元，归母净利润分别为16/23/28 亿元，对应摊薄EPS 为0.13/0.19/0.24元/股，当前股价对应PE 分别为38.6/27.0/21.8 倍。维持 买入”评级。

    　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。