业绩回顾

    　　3Q26 业绩略超我们预期

    　　中国国贸公布3Q26 业绩：1-3Q26 营收同比下降5%至26.9 亿元，归母净利润同比增长3%至9.7 亿元，其中三季度单季营收同比下降6%，归母净利润同比增长9%，略超我们预期，主要系利息收入增长推动。

    　　核心资产经营面临一定压力。受行业环境整体承压、区域竞争压力增大等因素影响，公司三季度写字楼及商城的租金收入同比下降，其中三季度写字楼租金收入3.1 亿元，同比下降8%，商城租金收入2.9 亿元，同比下降3%。前三季度写字楼和商城的平均租金分别为577 元/月/平方米和1,267 元/月/平方米，同比分别下降6%和2%。出租率表现相对稳定，三季度末写字楼及商城出租率分别为90.1%和96.4%，环比二季度末均实现小幅提升。

    　　毛利率小幅提升，利息收入推动业绩实现增长。2026 年前三季度公司税前毛利率同比提升0.5ppt 至59.6%，我们预计主要系折旧摊销金额下降以及成本节降等推动；前三季度公司实现利息收入9,633 万元（较去年同期新增约7,500 万元），推动公司净利润在收入下滑背景下实现3%的增长。

    　　发展趋势

    　　料经营环境延续承压趋势。根据戴德梁行数据，截至2026 年三季度末，北京市甲级写字楼平均租金191 元/月/平米，同比下降11%，空置率则同比下降1.2ppt 至15.3%；考虑到北京CBD 区域在未来2-3 年仍有新增供给入市，我们预计公司写字楼在区域层面的竞争仍面临一定挑战。商场方面，北京市社零总额的累计增速自2024 年6 月开始转负，2026 年前三季度累计同比下降0.7%，整体来看消费环境亦面临一定压力。

    　　盈利预测与估值

    　　我们暂维持盈利预测不变，预测2026 年和2027 年归母净利润维持11.6/11.2 亿元。维持跑赢行业评级和23.5 元目标价（对应7%上行空间），对应20.5/21.2 倍2026/2027 年目标市盈率。公司当前交易于19/20 倍2026/2027 年市盈率。

    　　风险

    　　写字楼市场景气度不及预期，宏观经济修复不及预期，区域竞争加剧风险。