2026 上半年公司实现营业收入547.84 亿元，同比增加6.41%；归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%；扣非归母净利润0.63 亿元，同比下降93.45%。

    　　评论：

    　　营收稳增但利润承压，开发盈利边际修复。1）2026 年上半年营收同比稳步增加6.41%至547.84 亿元，而归母净利润同比下降63.54%，主要系开发业务结转毛利率下降及投资收益减少所致。其中，开发业务结转毛利率为15.35%，较同期减少0.92pcts。2）分季度看，2026Q2 公司整体毛利率为15.64%，较Q1提升5.45pcts，盈利能力较一季度有所改善。3）分业务看，开发业务仍是收入主体，房地产开发业务结转收入421.67 亿元，同比+5.63%，占营业收入76.97%；物业服务、资产运营业务收入分别同比+8.03%/+11.63%，占营收16%/7%，持续贡献收入增量。4）2026 上半年计提资产减值损失合计为9.65 万元，减值规模维持低位。

    　　销售金额同比+8.3%，投资收缩聚焦核心城市。1）2026 年上半年公司实现全口径签约销售面积305 万方，同比-8.9%；签约销售金额962 亿元，同比+8.3%，销售金额实现两年负增长后首次转正。2）投资结构进一步向高能级城市集中。

    　　2026 年上半年公司累计获取9 宗地块，总计容建面58 万方，总地价184 亿元，权益地价155 亿元，投资强度19.1%；核心10 城投资占比接近100%，上海、北京两地投资占比37%；上半年新增土储中杭州4 宗、上海2 宗，核心城市补仓特征明显。

    　　业务转型提速，轻资产及运营业务持续拓展。1）招商建管上半年新增代建项目28 个、签约面积596 万方，轻资产拓展保持较快进展。2）资产运营持续推进REITs 扩募及申报，物业服务第三方外拓增强，招商积余第三方项目新签年度合同额20.31 亿元，同比+28%，存量资产盘活及轻资产转型持续推进。

    　　现金流显著改善，杠杆及融资成本持续优化。1）2026 年上半年经营活动现金流净额241.35 亿元，上年同期为-20.06 亿元，主要系房地产项目销售回款同比增加，购地及基建支出同比减少；销售商品、提供劳务收到的现金781.05 亿元，同比+20.5%。2）期末净负债率64.93%，较2025 年末下降7.53pcts，剔除预收账款资产负债率62.98%、现金短债比1.10，三项指标均保持绿档。3）综合资金成本2.61%，同比下降23BP，融资成本持续下降。

    　　投资建议：公司高能级城市布局有望支撑销售兑现，2022 年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断消化以及后续前海项目进入开发，预计招商蛇口有望成为较早走出利润率低谷的公司之一。我们预计26-28 年公司eps 分别为0.13、0.17、0.24 元，且公司作为头部国央企的中长期价值，以及储备优质的前海项目，基于剩余收益模型，给予26 年目标价9 元，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：现房销售影响拿地意愿，房地产市场超预期下滑