事件：2026 年8 月28 日，公司发布2026 年半年度报告。

    　　上半年增收不增利，结算毛利率与投资收益拖累业绩。公司2026H1 营业收入547.8 亿元，同比增长6.4%；归母净利润5.3 亿元，同比下降63.5%；扣非归母净利润0.6 亿元，同比下降93.5%。公司收入增长而利润下降主要由于：（1）结算毛利率同比下降1.1pct 至13.3%；（（2）投资收益转负，上半年约-4.2 亿元，上年同期为5.9 亿元。

    　　销售增速跑赢行业，投资聚焦核心10 城。销售端，公司2026H1 销售金额962.5 亿元，同比增长8.3%，增速优于百强房企（同比-16%），销售额维持行业第4 位。上半年公司进入TOP5 城市合计15 个，其中在西安、长沙、南通、温州位于TOP1；在上海、深圳、成都、南京、佛山、郑州、徐州位于TOP2-3；在杭州、苏州、重庆、武汉位于TOP4-5。拿地端，上半年公司获取9 宗地块，包括上海2 宗、杭州4 宗、北京、郑州、香港各1 宗；总地价约184 亿元，投销比19%；权益地价约155 亿元，权益比提升至84%。公司投资高度聚焦核心城市，上半年“核心10 城”投资额占比接近100%，其中一线城市（上海、北京）占比37%。

    　　持有物业和物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，上半年公司管理范围内全口径持有物业收入39.1 亿元，同比上涨7%。其中，集中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店运营收入分别为10.2、6.1、8、6.1、5.3 亿元，同比分别为+8.5%、-4.7%、+23.1%、+1.7%、+3.9%。上半年新入市8 个项目，总建面39 万平方米，包含5 个位于上海、深圳、杭州等核心城市的长租公寓以及1 个宁波特色商业街区。物业服务领域，招商积余2026H1 实现营业收入97.7 亿元，同比增长6.6%；归母净利润5 亿元，同比增长0.15%；期末管理面积4.1 亿平方米，较上年末增长8%。

    　　债务结构不断优化，融资成本行业低位。截止2026H1，公司货币资金984.5亿元，较上年末增长14.3%；有息负债2399 亿元，较上年末减少1%。

    　　公司剔除预收账款的资产负债率63%（较上年末下降1.2pct）、净负债率64.9%（较上年末下降7.5pct）、现金短债比1.1，“三道红线”保持绿档并持续向好。上半年公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51 亿元，落地经营性物业贷款49 亿元，债务结构不断优化。上半年新增公开市场融资30.9 亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间，新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38BP。截止2026H1，公司综合资金成本2.61%，同比下降23BP，保持行业领先水平。

    　　投资建议：维持（“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1252/1122 亿元，归母净利润分别为11.5/11/10.8 亿元，对应摊薄EPS 为0.13/0.12/0.12 元/股，当前股价对应2026 年PB0.6倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。