事件：公司发布2026 年半年报。公司2026 年上半年实现营收97.71 亿元，同比增长6.64%、归母净利润4.98 亿元，同比增长0.15%、基本每股收益0.4725 元/股，同比增长0.68%。

    　　利润小幅增提高：2026 上半年，公司实现营收97.71 亿元，同比增长6.64%；归母净利润4.98 亿元，同比增长0.15%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于如下因素。1）毛利率下滑。2026 年H1 公司毛利率为10.98%，较去年同期下降1.41pct，主要受到物业管理业务毛利率下滑的影响；2）投资收益下滑。2026 年H1 公司实现投资收益465.36 万元，较去年同期下降23.12%。

    　　3）少数股东损益占比提高。2026 年H1 净利润中少数股东损益占比为4.65%，较去年同期提高1.61pct，导致归母净利润占比降低。

    　　非住和存量住宅市场齐发力：2026 年H1， 公司物管业务实现收入94.8 亿元，同比增长7.02%，毛利率为9.82%，较去年同期下滑1.32pct，主要由于基础物管、专业增值服务等业务毛利率均下滑。从收入结构看，非住物管业务占物业管理收入的56.57%，较去年同期进一步提高。从管理规模看，2026 年H1 公司物管新签约年度合同20.93 亿元，较去年同期提高18.65%。其中第三方项目新签年度合同额20.31 亿元。截至2026 年H1 末，公司在管项目2599 个，管理面积4.07 亿方。从管理业态看，公司管理面积中，非住业态占62.14%，且较2025 年末所占比例进一步提高。从在管项目来源看，公司管理面积中， 来自第三方的管理面积占66.37%， 较2025 年末所占比例提高2.60pct，其中第三方在管面积的82.26%来自于非住，来自控股股东的在管面积中77.56%来自于住宅业态。公司持续保持第三方非住赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等重点赛道，如2026 年H1高校赛道、IFM、医院新签年度合同额分别同比提升63%、14%、63%。公司在存量住宅市场持续发力，2026 年H1 公司市场化存量住宅项目新签年度合同同比增长17%。

    　　资管业务扎实推进：2026 年H1，公司资产管理业务实现收入2.93 亿元，同比下滑4.09%。1）商业运营毛利率提高。2026 年H1 公司商业运营业务实现营收0.86 亿元，同比下降6.11%，毛利率29.58%，较去年同期提高2.65pct。

    　　从管理规模看，截至2026 年H1 末，公司旗下招商商管在管商业项目73 个（含筹备项目），管理面积395 万方。从项目来源看，在管项目中自持项目、受托管理招商蛇口、第三方品牌输出项目分别为3 个、59 个、11 个。从运营能力看，2026 年H1 公司在管项目集中商业销售额同比提高12.4%，客流同比提升14.6%。2）持有物业出租及经营出租率维持较高水平。2026 年H1 公司持有物业出租及经营业务实现营收2.07 亿元， 同比下滑3.22%，毛利率56.59%较去年同期下降1.37pct。公司持有物业的业态丰富，涵盖酒店、购物中心、零星商业、写字楼等。总可出租面积为46.89 万方，截至2026 年H1末，整体出租率保持94%的较高水平，其中酒店、购物中心、零星商业的平均出租率分别为100%、93%、100%。

    　　投资建议：公司收入稳健提高，归母净利润小幅增长。在物业管理方面，公司持续在多领域拓展发力，维持非住业态的优势，在存量住宅市场持续发力。在　　资管业务方面，公司的商业运营毛利率提高、持有物业出租经营维持优秀的运营能力，出租率维持较高水平。基于此，我们维持公司2026-2028 年归母净利润分别为9.77 亿元、10.69 亿元、11.63 亿元的预测，对应EPS 为0.93 元/股、1.01 元/股、1.10 元/股，对应PE 为9.38X、8.57X、7.88X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。