经纪资管双轮驱动，经纪聚焦核心城市，行业全国排名第二。我爱我家起源于1998 年，首创房产交易线上服务平台，目前深耕行业已达28 年；2017 年通过与昆百大A 重大资产重组实现A 股上市，成为国内首家登陆A 股的房产经纪企业。公司主要聚焦于北京、上海及杭州等10 个重点一二线城市，提供二手房经纪和住宅资产管理等居住服务。2019 年后通过开发CBS 和AMS 核心业务系统以及布局AI 大模型，步入数字化转型的新阶段。2025 年，我爱我家住房总交易额（GTV）约2,520 亿元，并根据证券日报报道，2025 年公司GTV 市占率为2.8%，仅次于贝壳的29.7%，为全国第二大房产中介机构。随着我国房地产进入存量时代，公司秉持着经纪资管双轮驱动，将迎接存量时代发展机遇。
判断核心楼市筑底在望，经纪业务积极调整迎接发展机遇。我们认为，供给中期缩量是本轮楼市寻底的核心驱动力，推动了今年上海、北京、苏州、深圳等核心一二线城市的量、价、租金的超预期寻底；同时828 现房新政下新房供给再缩量将导致二手房替代性增强，并推动二手房渗透率再提升。经纪业务方面，公司为全国第二大房产中介机构，市占率稳居京沪杭等核心城市前列，将受益于核心城市二手房市场领先止跌回稳。本轮行业下行阶段，公司经纪GTV、营收和毛利率也不同程度走弱，而公司通过进一步聚焦核心城市、积极优化门店和经纪人数量，调整直营和加盟店比例等措施，推动了公司人效稳中有升。从而实现了26H1经纪业务 GTV 1,013.8 亿元/营收18.8 亿元/毛利润3.7 亿元，分别同比-8.5%/-7.7%/-21%，同比较25 年降幅收窄；同期经纪业务佣金费用率1.85%/毛利率19.6%，分别较2025 年+0.03pct/+3.6pct，其中经纪业务毛利润占比达33.5%。公司在经纪业务方面也已经做好了积极准备，迎接二手房市场的止跌回稳机遇。
资管业务作为业绩稳定器，新房业务短期承压但影响有限。资管业务方面，公司资管业务25 年在管房源33.7 万套，过去5 年CAGR 达7.4%；出租率95.2%，保持稳定增长，并目前管理规模仅次于贝壳的70 万套、排名行业第二。26H1 资管业务GTV91.4 亿元/营收21.2 亿元/毛利润5.2 亿元，同比分别+6%/-21.8%/+12.7%，营收同比降幅较25 年扩大，但GTV 和毛利润同比均较25 年持续增长，营收下滑核心系部分项目收入确认法则变动，调回后资管业务毛利率19.9%，较25 年+5pct，其中资管业务毛利润占比达47.7%，已成为贡献利润最多的业务，是公司利润的稳定器。新房业务方面，26H1 新房业务 GTV 171.1 亿元/营收4.3 亿元/毛利润0.4 亿元，同比分别-6.5%/-7.5%/-28.6%，同比较25 年降幅收窄，同期新房业务佣金费用率2.5%/毛利率10.4%，分别较2025 年-0.1pct/+0.3pct，其中新房业务毛利润占比4.1%，整体占比较低。
预计资管业务保持稳定、经纪业务迎来发展、新房业务略有承压。公司2026H1 总营业收入47 亿元，同比-16.9%；归母净利润0.8 亿元，同比扭亏，相关资产减值计提逐步充分；毛利率13%，较25 年提升明显；三项费用绝对额8.6 亿元、对应费用率18%，均进一步下降。负债方面，公司26H1 总负债138.5 亿元，自23 年以来持续下降。剔除新租赁准则影响的真实负债为68.6 亿元，保持稳定；同时，公司在手现金33.5 亿元，同比+9.9%。展望未来，我们预计公司资管业务保持稳定、经纪业务迎来发展、新房业务略有承压但影响有限，并考虑资管业务部分项目收入确认法则变动导致的营收下降和利润率提升，同时考虑经纪业务的毛利率有望逐步改善，以及三项费用的进一步控制，我们预计2026-2028 年公司营业收入分别为97.8 亿元/93.4 亿元/93.4 亿元，毛利率分别为13.8%/16.3%/17.7%，费用率分别为20.5%/20.7%/20.6%，预计公司业绩也将进入改善通道。
投资分析意见：首次覆盖，目标价3.99 元，并给予“增持”评级。我爱我家作为全国第二大房地产经纪公司，深耕经纪业务与资产管理业务赛道，布局于北京、上海、杭州等核心一二线城市；公司资管业务收入占营收比重近5 成，在管房源逐年稳步提升，毛利率稳固，是公司业务的核心稳定器；经纪业务作为公司业务的最具弹性的部分，有望伴随核心城市存量房市场回暖而进一步修复，盈利弹性逐步凸显。我们给予公司26-28 年归母净利润1.6、1.9、2.2 亿元，对应PE 为51.3/43.3/36.9 倍，扣非归母净利润分别为1.8、1.9、2.2 亿元，目标价3.99 元。首次覆盖，并给予“增持”评级。
风险提示：房地产市场景气度回落；销售去化不及预期；佣金费率承压；公司管理层变动；股票交易异常波动风险。