事件描述

    　　公司公告，2026 年前三季度营收163.1 亿（-21.0%），归母净利润亏损11.0 亿（去年同期亏损5.3 亿），其中Q3 亏损3.7 亿（去年同期亏损6.4 亿）；综合毛利率27.6%（-8.0pct）。

    　　事件评论

    　　收入与毛利率双降拖累归母业绩，后期经营与业绩仍需努力。2026 年前三季度公司营收163.1 亿（-21.0%），归母净利润亏损11.0 亿（去年同期亏损5.3 亿），业绩亏损幅度扩大，主要由于收入与毛利率双降、销管费率提升：1）2026 年前3 季度综合毛利率27.6%，同比下降8.0pct；2）期间费用率同比增长3.5pct 至19.9%。即使投资净收益减亏至1.5亿（去年同期亏损5.2 亿）、资产与信用减值降至4.7 亿（去年同期计提减值10.8 亿）、资产处置（三亚亚龙湾开发公司土地被政府收储）实现收益3.2 亿（去年同期0.2 亿），仍难抵收入与毛利率双降、期间费用率提升对业绩的拖累。截至2026Q3 公司账上预收款88.6 亿（-55.5%），预收款/年化结算收入=0.44X，后期结算收入料将承压，下行周期毛利率与减值仍存压力，后期经营与业绩仍需努力。

    　　销售规模下滑，土储相对充裕。2026 年前三季度公司全口径销售额64 亿（数据源自普睿数智，同比-51.6%），销售面积35.4 万方（-41.1%），销售均价18079 元/平（同比-17.8%），销售均价下滑或与城市能级降低、打折促销相关。2026 年前三季度公司公告在天津南开区新增1 宗土地（5 月公开市场招拍挂获取，占地1.20 万方、计容建面1.92 万方），全口径拿地金额4.1 亿元，拿地楼板价21406 元/平，金额与面积维度的拿地强度分别为6.4%、5.4%，在销售延续弱势，叠加房企资金链趋紧的背景下，公司积极盘活库存，审慎拿地投资是理性选择。截至2026H 公司可售土储面积约590 万方，土储相对充裕，只是适销对路的新货占比预计较低。

    　　有息负债同比上升，短期偿债能力尚可。截至2026Q3 公司有息负债665.1 亿元（+5.2%），有息负债规模同比上升。现金短债比（未剔除受限资金）=1.29X（-0.19X），短债偿还能力尚可，净负债率139.8%（+41.1pct），剔除预收的资产负债率75.7%（+5.0pct）。

    　　投资建议：公司作为老牌商业地产开发公司，自持业务具备经营韧性，租金贡献稳定现金流。当前积极响应政策号召，转让商业项目发行REITs，有利于优化资产负债结构，进一步推动轻资产战略模式转型，从而带动公司估值体系重塑。开发行业仍在磨底，过往土储充裕，但新货占比不高，存量项目仍待盘活消化，若需求复苏，开发业务也有望提供弹性与韧性。在行业销售承压调整的背景下，公司经营与业绩改善仍需进一步努力，预测公司2026-2028 年归母净利-2.2/3.0/5.5 亿，给予“增持”评级。

    　　风险提示

    　　1、销售延续弱势，公司销售及现金流回款不及预期；2、毛利率下行，存货减值拖累业绩表现。