来源 :大皖新闻2026-10-14
八月末，资本市场支持房地产发展的新政落地，行业融资的底层逻辑随之生变。9月21日，新城控股完成2026年第一期公司债的票面利率询价与确认，合计发行规模4亿元，成为新政之后民营房企在公开市场发债的最新案例。这笔债券的体量并不算大，却因为两个品种的结构设计，被业内看作一份值得逐字细读的样本。
品种一“26新集01”最终票面利率为6.44%，真正的看点在于增信方式——这是新城首次以自有商业资产抵押为债券提供支持。以持有型商业物业作抵押，意味着债券的偿付基础从企业整体信用，部分转移到资产本身的现金流之上。吾悦广场稳定的租金收入与接近满租的出租率，成为投资人看得见、也算得出的保障。对于仍在信用修复通道里的民营房企而言，这一设计打开的是一条基于资产的新路。
品种二“26新集02”走得更远。它没有任何增信支持，原定询价区间为4.00%至5.00%，而在发行前一日票面利率大幅上调，最终以区间上限7.80%定价。近四个百分点的跨度，直观呈现了市场对纯信用民营债的谨慎态度。但也正是这一品种，实现了新城自2022年以来境内纯信用债的破冰。价格谈不上便宜，通道却由此打开。
这一取舍背后，是新城控股董事长王晓松在融资策略上一贯的审慎把控。与其被动等待信用环境全面回暖，不如先把通道打开，用可承受的成本换回融资的主动权。年内，新城的融资动作接连落地，从境外美元债到中期票据，再到机构间REITs的扩募与本次公司债，境内外渠道被逐一打通，主体评级与债项评级均达到AAA级，MSCI ESG评级更在一年之内完成两次跃升。
支撑这份底气的，是扎实的经营底盘。截至上半年，新城已在全国147座城市布局212座吾悦广场，在营项目181座，开业面积超1675万平方米，整体出租率稳定在98.35%；上半年客流突破10.33亿人次，同比增长8.74%，会员总量突破6000万。商业运营收入71.12亿元正式超越住宅开发合同销售的63.57亿元，商业板块贡献近八成毛利，经营模式的拐点提前到来。与此同时，以吾悦广场为底层资产的REITs体系持续扩围，公募商业REITs也已获证监会准予注册，商业资产的退出与定价有了更完整的平台。
从依赖主体信用到基于项目信用，行业融资的评价标尺正在被重新校准。增信与不增信两个品种被同时推向市场，价格差异本身就是一次公开的信用定价。新城控股用一笔4亿元的公司债完成两个层次的试验，既有资产抵押的稳妥，也有纯信用的破冰。对仍在新政后摸索出路的民营房企来说，这样的路径提供了可参照的样本，也让市场再一次看清，融资通道能否打开，最终要靠经营质量来支撑。王晓松主导下的这一步，恰好踩在了新旧模式切换的节点上。