京房半年度观察⑤|首开股份的“震荡”
来源：凤凰网房产北京???2026年07月21日 10:24
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去年底，位于北京朝阳区东二环旁的建国门9号取得预售证，备案名菁澜嘉苑。
这个楼盘，可以说是首开股份的破局项目，在对外宣发上，给出的产品标签是“故宫旁中国正脉全球藏品”。
为了打造东二环内的稀缺品，首开联袂了郑方、户田芳树、李玮珉等全球顶尖团队从产品设计、园林到精装来重金打造。
产品面积段约270-520㎡，主力为三至四居，拟售均价约15万元/㎡，最高21万元/㎡，总价3500万元起步，最高达1亿元。
一共94户的建国门9号，可以说是北京高端项目里的领头羊。项目入市后实行看房准入机制，验资门槛1000万元。
但入市至今，据北京住建委官网显示，0网签。项目在建工程及土地使用权抵押被抵押给首开股份。
是因为项目起步总价太高，高端市场遇冷，才导致建国门9号0网签？凤凰网房产对北京的高端市场和项目梳理后发现，中海·京华玖序上半年成交88套，单套平均总价超3500万元。中海·安澜北京上半年成交了81套，单套平均总价也超3500万元。
显然，首开股份宣称“对望中国封面全球藏品大宅”的建国门9号，呈现出的产品，并未打动高净值客群。
作为北京本土房企，有着高端项目开发经验的首开股份，就网签数据而言，结果远不及预期。
高端项目的失利，或许促使首开股份把重心转移到了能快周转的刚需、刚改项目上，首开股份在通州的熙悦京晏进展迅速。
但位于通州宋庄的熙悦京晏，属于板块第三波入场的项目，将面临的是客群的基数是否足够，竞品北投和璟的贴身肉搏，自身刚需与改善混居的客群定位撕裂，明显的配套短板等难题。
要在总成本、售价、快速回款之间精准平衡，一旦操盘失误，就会陷入定价脱离区域实际、开盘滞销的困境。
而项目不易察觉的风险，是入市期处于首开股份新旧管理层交替阶段，从产品定位到营销节奏都处于磨合状态，后期的交付品质与物业服务的兑现力，存在不确定性。
去年7月陆续交付的端礼著高端项目，就出现了业主入住半年后热水主管道爆裂，部分业主家水管反水等交付问题。
从在售项目的表现，进而解码首开股份2026年上半年的成绩，呈现出的是“弱复苏”态势。
明显的表现是核心层的人事调整，6月中旬，掌舵首开股份近7年的李岩被调任。
李岩的被调任，并非无迹可寻。据年报披露，从2023年到2025年，首开股份的净利润为-63.39亿元、-81.41亿元、-66.25亿元，2026年能否减亏甚至盈利，也要画一个问号。
目前由赵龙节代行职责的首开股份，将要面临的是盈利端仍深陷泥潭，高存货、弱回款、现金流承压的结构性风险。
而近三年，首开股份对外展现出两个鲜明标签：一个是净利润持续亏损；另一个是关键岗位人事动荡。
据此，由首开股份企业经营到建国门9号、熙悦京晏的表现，不难得出一个判断：首开股份依旧在“震荡”，下半年业绩难言“确定性”。
究其背后的深层次原因，是高端产品与同类产品存在的明显代差，面临长期去化考验，是刚需、刚改类项目因产品定位能否实现“快周转”，是交付问题引发的品牌口碑等综合性难题。
简而言之，是“人事、经管、产品力、交付力”上，构成的“四重枷锁”，引发的“震荡”，加剧了首开股份战略方向的模糊性和业绩的不确定性。
2026年北京楼市的分水领，不仅仅是价格，更是产品力迭代的能力和交付品质的信任度，如若对市场和购房者缺少了敬畏，那势必会被市场淘汰。