来源 :中国财富网2026-06-25
在第四届中青年学者文旅经济研讨会期间，上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司董事长贾波围绕行业演进、企业发展战略、科技融合及未来布局等议题，分享了系统而深入的见解。
德必集团的赛道选择，源于对国家政策导向与产业发展周期的深度研判与理性把握。在具体赛道的选择上，有三项原则：其一，行业应具备至少二十年的中长期增长空间，且初期规模有限，为企业留出成长窗口;其二，产业体量需达到千亿乃至万亿级别，以支撑企业规模化发展;其三，行业须符合国家政策导向，具备可持续性。最终，企业锚定彼时国内尚处发展早期的城市更新与文创园区领域。
通过系统研究发达国家经验可以发现，在全球范围内，房地产市场中存量资产的管理、改造及配套服务占据约80%的比重，而增量开发仅占约20%。与“开发—出售—退出”的短期模式不同，存量运营具有长期性与可持续性，更契合城市文脉延续与资源集约利用的内在要求。基于这一判断，德必集团于2009年成立中国首个城市更新研究机构，系统开展国内外比较研究。
历史建筑是文化与历史的重要载体，其不可再生性决定了拆除行为在文化层面具有不可逆的损失。因此，城市更新工作必须坚守保护优先的核心底线。同时，静态的原貌留存并非完整的保护，如何在守住建筑本体、历史肌理的基础上，植入全新产业业态、优化空间功能，实现历史建筑的活化利用，是新时代城市更新与园区运营的核心课题。
为探索科学高效的更新路径，企业系统学习先进经验，确立以最低资金成本、最小环境干扰、低碳环保为原则的微更新模式。对于因产业变迁而闲置的商业设施、酒店及工业遗存，需要根据城市和产业所处的不同阶段进行精准调整和微更新，摒弃传统大拆大建的模式，以保留建筑主体结构、延续场地历史脉络为基础，通过功能置换、空间重构、业态升级的精细化改造方式，激活存量资源价值，实现老旧空间的二次赋能，践行节约资源、低碳可持续的城市发展理念。
苏州的城市发展实践，充分印证了保护与发展共生共荣的核心逻辑。苏州在现代化进程中，较为完整地保留姑苏古城两千五百年的历史格局，不仅没有阻碍苏州的发展和经济进步，反而为其赋予了独特的文化自信。历史文脉的延续，恰恰为城市提供了不可替代的文化资本与认同基础。
与传统写字楼的功能单一性与空间封闭性不同，德必集团创新打造园区、社区、景区、街区、学区“五区融合”的新型发展模式，产业空间无需与城市公共空间形成物理区隔，共享食堂、剧场、报告厅等设施，可以与周边社区互通。一个开放、宽松的工作环境，经定量研究表明，可显著提升工作效率。
依托长期园区运营实践，城市更新与产业空间发展呈现两大清晰趋势。一方面，企业办公需求持续迭代，逐步脱离传统高端硬质装修的配置偏好，设计、科技、法律服务等新兴企业更加青睐高绿化率、采光与通风条件良好的园区空间，优质的空间环境对员工的情绪状态与创新活力具有正向赋能作用。二是园区客户结构发生明显迭代。园区早期以文创企业为核心入驻主体，但受多重因素影响，影视等内容创作类企业规模明显收缩。与之形成对照，机器人、芯片、生物医药等硬科技企业的入驻比例与租赁面积持续上升。此外，随着AI技术普及，企业的发展重心转向小微化，互联网从业人员及青年创业者纷纷以轻量化方式独立创业，一人制、三五人规模的小微企业持续增多，成为园区入驻的全新趋势。
立足行业变革趋势与企业长远发展，德必集团围绕科技赋能、文化输出、文旅创新构建前瞻性战略布局。在AI领域，公司致力于开发智能体以提升服务效率。未来，这些智能体将能够转化为数字员工，服务于中小微企业，从而降低用工成本并提高效率。目前相关研发与应用探索持续推进，通过深度数字化服务增强客户粘性，始终以助力客户稳健发展为核心出发点，实现企业与入驻客户共生共荣、协同发展。
当前，AI技术与OPC(一人公司)组织模式正重塑社会生产与工作形态，尤其对知识型白领工作产生深远影响，至少半数传统知识性工作可依托AI数字员工、数字助理及OPC模式高效完成，这场结构性变革将深刻改写园区运营与产业发展逻辑。基于这一趋势，德必集团确立三大核心战略布局，全方位夯实企业未来发展根基。
一是科技深度融合。科技是核心生产力，科技竞争已然成为国家竞争的核心维度。立足这一时代背景，德必集团积极布局硬核科技赛道，正积极探索与机器人企业的合作模式，同时已投资无人船等科技企业，并持续深耕科技产业链布局。针对高科技行业高投入、高风险的特性，公司秉持小步慢跑、审慎试错的稳健原则，稳步推进科技布局落地。
二是文化出海。伴随我国综合国力持续提升，国际市场对中国文化的认知与需求持续增长。德必集团依托全球布局优势，在意大利、澳大利亚、美国等多地探索企业共同出海模式，联动园区入驻企业及国内优质文化科技企业，推动中国文化与科技产品双向输出、融合发展。
三是文化旅游业创新发展。文旅是激活国内消费内需的重要抓手，相较于硬科技，文旅产业更具大众感知力与可见性。公司聚焦科技与文旅深度融合，持续探索新型消费场景与新兴业态，以文旅创新赋能产业升级，培育企业新增长极。
德必集团的发展历程，与中国城市更新行业从无到有、从粗放扩张走向精细提质的发展脉络高度契合。深耕城市更新与产业运营领域多年，德必集团在产业周期上做前瞻判断，在历史建筑上做微更新保护，在空间运营上做开放融合，在科技浪潮上做审慎布局，逐步形成“保护优先、有机更新、科技赋能、文化出海”的战略路径，为行业提供了可供参照的实践样本。
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