来源 :新浪乐居2026-11-12
文/上海进深 严明会 苏河晏二批次，马上要开始认购了。 11月8日，苏河晏二批次正式过会，推出32套房源，全部为建面约128㎡四房，均价104680元/㎡，明天启动认购。 10月17日，苏河晏一批次84套房源启动认购，均价100390元/㎡，仅用7.5小时便触发积分，最终认购率达到534%，入围分数为68.87分。 10月28日开盘全部售罄，目前一批次网签率已经达到98%。 首开爆火之后，二批次并没有借机大幅上调价格，而是基本平开。 同样是128㎡，二批次均价只比一批次同面积户型高出300元/㎡。 按照128㎡计算，整套房源的总价差仅约3.8万元。 开发商显然还是想延续走量策略，把前期积累的市场热度转化为持续去化。 二批次的128㎡与一批次看似面积相同，实则已是截然不同的升级产品，直接从一批次的四开间朝南跃升为五面宽设计。 在建筑面积不变的前提下，空间尺度实现了质的飞跃，南向面宽约15.9米，实现五开间朝南，客餐厅更是拥有约6米的超宽横厅。 这种通常是180㎡以上大平层才容易实现的配置，放在上海内环及内环旁的新房市场极具辨识度。 户型采用四房两卫布局，三个房间朝南，主卧设计为套房，并配备270°环幕视野，兼顾采光、景观和居住私密性。 电梯厅、飘窗、阳台、设备平台，应送尽送，实得率约97%。 更为稀缺的是，这款五面宽128㎡户型全小区仅此一个单元，本次32套全部推出，卖完之后同款房源将彻底绝版。 结合最新公示的一房一价表来看，总价1209万–1453万。 东边套（01室）均价约107368元/㎡，西边套（02室）均价约101993元/㎡，前者比后者贵了约5000元/㎡。 2楼作为底楼总价最亲民，单价约9.32万/㎡，约1208万元起步，3楼较2楼跳涨5000元/㎡，之后每层加价由800元/㎡递减至300元/㎡。17层顶楼单价回落6800元/㎡，比次顶层总价直降约88万元。 将视线放宽至整个上海新房市场，10.468万元/㎡的均价极具竞争力。 往内环方向看，西藏北路、杨浦滨江一带的新房价格已来到约13万元/㎡，徐汇、静安、黄浦核心区域更普遍在17万至20万元/㎡以上。 再看中环，大宁中建项目均价约13.65万元/㎡，大华静安年华约13万元/㎡，就连苏河晏北侧的中海真如均价也已达到约11.25万元/㎡。 相比之下，具备3.5代宅产品属性且均价依然保持在10.5万元/㎡以内的苏河晏，还是很有竞争力的。