7月28日，深交所公募REITs信息平台更新项目动态，华夏大悦城商业不动产封闭式基础设施证券投资基金审核状态变更为已申报，底层资产锁定天津大悦城。
这是大悦城控股推出的第二单公募商业REIT，有望与2024年成功上市、底层资产为成都大悦城的华夏大悦城消费REIT形成一南一北双向布局。
而随着南北两大标杆购物中心相继登陆公募REITs赛道，大悦城也正式搭建起双REIT资本平台。两条资产证券化通道打通，标志着其"投融建管退"商业资产循环模式从单点试点迈向规模化复制。
但双REIT并行之下，持续稳定的运营输出、充足的优质项目储备、高效的资本闭环能力，也将对大悦城商业资管能力发起全新考验。
双REIT平台成型
资料显示，本次申报的华夏大悦城封闭式商业不动产REIT，原始权益人为中粮置业投资有限公司，由华夏基金担任基金管理人、中信证券作为计划管理人，延续公募REIT通行的"公募基金+ABS"成熟交易架构。
作为第二单公募商业REIT的底层资产，天津大悦城坐落于天津市南开区核心商圈南门外大街，项目运营时长超14年，是华北区域大悦城体系标杆项目之一。
项目定位为"国际时尚青年城"，主力客群为18-35岁年轻消费群体，商业面积约29.1万平方米（地上5层+地下2层），可通过地铁2号线鼓楼站B口直达，并配备约3000个停车位。
长期稳健的运营表现，是天津大悦城登陆公募REITs的核心底气。过往运营数据显示，2023至2025年末，天津大悦城出租率长期稳定维持在97%-98%区间，租金收入常年稳居大悦城体系第三，仅次于北京朝阳大悦城和北京西单大悦城。
在业绩增长层面，2025年天津大悦城销售额达到45亿元，同比增长18%，客流量突破2830万人次，持续带动片区就业、文旅及夜间消费全面增长。
值得一提的是，作为成熟期运营项目，天津大悦城近年来正陆续推动焕新升级，提升商业竞争力。
2025年，项目完成近2万平方米商业调改，成功引入63家品牌首店；2026年上半年再度完成品牌结构升级，落地35家城市级首店及旗舰店，覆盖餐饮、美妆、文创、非遗等多元赛道，精准补齐区域细分品类空白，持续优化消费体验与商业能级。
与此同时，基于大悦城多年运营经验，天津大悦城还建立了常态化文化策展机制，每年落地百余场IP首展、艺术跨界、潮流主题活动，全国/天津原创首展占比超97%，在公共艺术供给方面具备一定差异性优势。
从此前首单REIT表现来看，大悦城也展现出不错的资管运营能力。2024年9月20日上市的华夏大悦城消费REIT表现稳健，2026年二季报数据显示，其底层资产成都大悦城期末出租率保持97.17%高位，月均综合租金374.35元/平方米/月，同比上涨6.79%，租金收缴率达99.53%。
财务层面，该REIT二季度基金实现收入8838.97万元，同比增长7.2%，年化分派率约4.19%，环比一季度提升0.2个百分点，资产稳定性得到市场验证。
而天津与成都双REIT的成型，标志着大悦城存量资产盘活进入常态化阶段。
从风险分散角度来看，西南与华北两大消费市场的双资产组合，一定程度上能够有效平滑区域周期波动，提升资本市场对大悦城REIT板块的长期信心。
就产品属性而言，成都项目属于消费基础设施REIT，天津项目则归属全新扩容的商业不动产REIT，双平台并行令大悦城拥有更多资产证券化路径选择，未来成熟资产可根据项目属性灵活匹配不同REITs通道。
规模化落地可能
尽管大悦城在商业运营端表现亮眼，不过财报层面的压力依然存在。2026年一季度，大悦城总收入达75.02亿元，同比大幅增长46.71%，归母净利润亏损2.21亿元，仅实现小幅减亏，经营活动现金流净额为-6.05亿元。
据了解，营收上涨主要来自住宅开发项目的集中结算，但地产开发业务毛利承压，叠加自持商业持续的资本开支，公司依然面临资本沉淀、盈利修复缓慢的难题。
这种"增收不增利"甚至亏损的局面，折射出传统重资产模式下，折旧摊销、财务费用以及开发业务结算周期对大悦城利润的侵蚀。
在此背景下，发行REITs对大悦城至关重要。首先，通过资产证券化实现价值重估，可为公司带来投资收益以增厚利润，此前成都项目发行REITs已实现约21亿元的投资收益，天津项目若顺利发行，有望带来可观资产处置投资收益，增厚当期利润。
其次，回笼的低成本资金将直接优化资本结构。2025年末，大悦城有息负债同比压降39亿元，融资成本降至3.54%，REITs回笼资金将进一步降低杠杆，提升财务稳健性。
更重要的是，REITs能推动盈利模式的根本转型。过去，大悦城依赖"开发+持有"的重资产模式，资金沉淀严重；而发行REITs能够优化资产负债表、兑现存量资产价值、缓解资本长期沉淀压力，不过公司开发业务盈利修复仍取决于住宅销售行情与开发毛利水平。
转型背后，无疑需要充足的项目储备作为支撑。据了解，经过多年布局，大悦城已形成全国化商业网络，截至2025年末，大悦城在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约322万平方米，2个大悦汇（轻资产），商业建筑面积约19万平方米。
2025年，上述在管项目实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94%。
其中，大悦城控股绝对控股/相对控股自持、可纳入REIT扩募储备的在营购物中心共16个，总建面228.1万平方米。这意味着，已装入REITs的成都和天津两座项目，仅占其可进行资产证券化项目储备的八分之一。
这些商业资产有望持续通过公募REITs路径退出，除依托成都消费REIT持续启动优质项目扩募外，还可依托天津商业不动产REIT，持续纳入华北、华东区域成熟标杆项目，打造北方核心商业REIT集群，实现存量资产规模化、常态化退出。
不过，放眼未来，双REIT格局虽为大悦城打开了存量时代的增长空间，但真正的规模化落地仍面临多重考验。
短期来看，公司需要持续维持项目高出租率、稳租金增长的基本盘，依托标准化运营能力，持续将培育期项目打磨为成熟可证券化资产。
长期来看，在商业行业竞争加剧、存量资产承压的行业环境下，能否持续保持消费类REITs的估值溢价、为资本市场创造长期稳定回报，是其核心竞争力的终极试炼。
成都与天津双REIT平台的成型仅是开始，真正的规模化落地，考验的不仅是资本运作的技巧，更是其在存量时代持续创造现金流、为投资者创造长期价值的运营实力。