7月14日,大悦城发布了2026年半年度业绩预告,预计上半年归母净利润亏损5.6亿-7.9亿。去年同期这个数字还是盈利1.09亿,一年时间由盈转亏。
公告里解释亏损的原因只有一句话:受结算资源、周期影响,毛利率同比下降,毛利额同比减少。
翻译一下就是,结算慢、利润变薄了。
其实大悦城已经不是第一次亏损了。2022年亏损了28.83亿元, 2023年亏损14.65亿元, 2024年亏损29.77亿元, 2025年亏损23.50亿元。四年下来,累计亏损额大约96.75亿元。
2025年大悦城营业收入308.92亿元,同比下降了13.69%。其中的商品房销售以及一级土地开发收入232.74亿元,占比75.34%。投资物业及相关服务收入53.36亿元,占比17.27%。开发业务占了3/4的营收,但2025年计提资产减值损失26.82亿元。
看大悦城的这份成绩单,最该关注的不只是亏损数字,而是三个硬指标：
第一,结算资源减少,毛利承压。大悦城大多前期高价拿的地,现在建成交付了,但售价却回不去,毛利率被压缩。
第二,存在减值计提这个隐形炸弹。大悦城2025年资产减值26.82亿元。对于工程方来说,存货减值意味着甲方手里的项目可能暂停、可能缓建、可能重新议价。
第三,是组织变阵的信号。6月17日,大悦城董事会通过组织架构调整方案,撤销了北方大区、华东大区、华南大区、西南大区4个大区公司,设立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亚亚龙湾7个城市公司,改由总部直管城市公司,形成两级扁平化架构。
这次调整的目的,是要把开发业务继续收缩,资源向核心城市和持有型物业集中。
这种结构也意味着,未来能拿到大悦城开发业务订单的施工单位会越来越少,能拿到商业改造、运营服务订单的,反而有机会。
2025年,大悦城旗下购物中心销售额463.7亿,同比增长15.5%;平均出租率94%;商业运营板块收入53.36亿,占比17.27%,但毛利率远高于开发业务。
这就是大悦城现在的真实状态,开发业务撑规模、吃现金流、计提减值,靠着商业板块贡献利润、稳住基本盘。
央企地产的亏损,可和普通民企爆雷不一样。普通民企是资金链断了直接躺平,央企是慢慢挤水分,把时间战线拉长,把过去高价拿地的账摊平算清楚。
2022年到2025年,大悦城累计亏了96.75亿元, 2026上半年,估计还要再亏5.6亿到7.9亿元。
在这个地产行业“下沉缩编”的时间节点上,连央企地产商都在过着紧日子。